股管家源起新加坡嘉德置地上海新茂大厦21年五次易主故事

观点网上海新茂大厦迎来了第五位新主人。

3月4日，坐落于上海新天地核心区的办公项目新茂大厦以总价超16.2亿元的价格出售予深圳某家实业企业，此番出价较2015年ARA收购时28.5亿元折价约43%，但维持了该项目长达21年交易历史中的高价交易点。

这座在黄浦区太仓路233号的写字楼于2005年竣工，为上海浦西核心商圈标志性商办物业。

资料显示，项目由凯德集团前身新加坡嘉德置地开发，总建筑面积约4.33万平方米，共规划地上20层、地下3层，配备141个停车位。

项目竞拍现场，共有五家企业竞相报价，最终一家来自深圳的实业企业以最高价格拿下新茂大厦。

此番争夺并不是第一次发生，截至观点新媒体发稿，新茂大厦这幢建筑已发生5次交易，而每一次出价背后则蕴含了中国商业建筑交易市场的起起落落。

21年易主沉浮

早在2005年1月，新加坡嘉德置地在物业尚未竣工时，便以9800万美元的价格将新茂大厦95%股权出售给澳大利亚麦格理旗下MGPA。

经过长期观望和接洽后，澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA终于出手收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额9800万美元，合计人民币约8亿元。据悉，这是海外基金收购上海物业的第一单，也是当时上海最大宗的整幢物业成交个案。

2005年，澳洲麦格理集团代表LendLease基金，通过高力国际介绍收购了上海新茂大厦95%股权，并改名铂金大厦。交易过后，海外基金对中国写字楼市场的态度从试水迈向持有运营。

“该项目是上海迄今为止涉及金额最高的甲级写字楼转让。”彼时有市场人士表示，这是上海市首次把兴建中的写字楼大厦全幢售予海外房地产基金，之前发生的海外资金收购整幢物业并非以基金形式操作。如摩根士丹利收购锦麟天地酒店式公寓，也并非以基金进行操作。

从2026年回望这笔交易，达成的重点原因在于上海写字楼市场基本面上升。

观点新媒体查阅资料得知，2005年前后，上海甲级写字楼空置率持续走低，最低达到7.2%，租金与售价则分别呈现6%和10.5%的上涨预期（2005-2006年间）。

作为上海淮海路沿线唯一新增大型商业建筑项目，新茂大厦被市场普遍看好，预计能实现更高的年回报率。

急需扩张国内市场的海外基金就这样签下了上海写字楼第一单，找到了进入中国商业房地产的渠道。

两年后，澳洲麦格理银行旗下房地产基金将上海新茂大厦转让给一家德国基金机构，合计套现2.5亿美元（折合12亿元人民币）。

时任仲量联行亚太区董事陈立民在该交易达成后公开表示，未来几年内上海写字楼市场供过于求已成定局，麦格理选择此时出售物业套现，并非没有道理。

实际上，2006年上海进入租赁市场的甲级写字楼新增供应量约40万平方米，自2007年起三年新增供应量分别为50万、60万和120万平方米。

换言之，2009年租赁市场将出现明显拐点，租金可能出现小幅度回落。

对于才进入上海市场的德国基金来说，若新茂大厦长期保持每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回报可达1800多万美元，投资回报率依然可观。

时间来到2010年，外资抛盘潮袭来，这次轮到国内公司拿下那些曾被外资收购的物业。

这股浪潮下，资本策略和华人置业联合以约24亿元人民币价格从SEB手中重新购入了新茂大厦，单价约合5.5万元/平方米。

交易浪潮中

不过，新茂大厦的交易价值还没有达到顶点。

2015年9月，ESR旗下新加坡亚腾资产管理有限公司ARA运作的私人基金ARA China Investment Partners又以28.5亿元人民币价格购入新茂大厦，上一买家资本策略和华人置业直接从交易中获利6.3亿元人民币。

从8亿元到28.5亿元，新茂大厦自2005年以来不断刷新着资产价值，但能维系至何时？

2026年，新茂大厦售价已然回落至16.2亿元，有人说卖家亏了40%，也有人说此时抄底价格的确划算。

作为地处超一线城市核心地段的写字楼项目，新茂大厦体量适中，2005-2026年间出租率基本稳定在89%-93%，签约企业中43%来自金融服务业，31%来自专业服务机构，例如渣打银行、麦肯锡等，租户结构较为稳定，这类资产往往在市场中具备较高交易率。

当然，新茂大厦并非第一座被数次易主的上海写字楼项目。

说回该项目的初始建造商——凯德集团前身嘉德置地，其在上海的第一个商办项目黄浦区华设大厦也历经了多轮出售。

华设大厦又名百腾大厦，这一名字源于淡马锡控股PidemcoLand百腾置地，百腾置地和星展银行上市公司DBSLand发展置地合并为嘉德置地，后于2013年初更名为凯德集团。

据悉，该大厦前身为上海时报馆大楼，1998年在大楼基础上重建了百腾大厦。

该项目位于上海南京东路外滩CBD，总建筑面积约5万平米，包含可租赁商办面积4.16万平米，物业总高24层，项目周边包括来福士广场、外滩中心，名人商业中心和Plaza336等写字楼，客户包括TNT中国国际物流，德勤会计师事务所和邓白氏国际信息咨询等。

2005年4月，嘉德置地完成新茂大厦出售事项后，又将百腾大厦出售给高盛并更名为高腾大厦；几年后，德国基金SEB又与新加坡太平星集团联合从高盛购入了该大厦；2010年，腾飞中国商业地产基金宣布收购该大厦，又更名为腾飞浦汇大厦；2018年，基汇资本及世联行地产联合对该大厦进行了第二次改造，并正式定名为华设大厦。

事实上，不论是新茂大厦21年五次易主，还是华设大厦20年多次更名改造，这些上海写字楼映射出了自2000年代以来中国商业地产的发展与波澜。

在漫长的经济周期中，这些商业建筑的价值正在不断重估。

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